神奈川県平塚市追分 「パレ・ドール湘南平塚204号室」

物件種別

物件タグ

売却テンション

建物面積

20.25㎡

築年

1994年（平成6年）

建物構造

鉄筋コンクリート造

物件詳細

神奈川県平塚市追分にある「パレ・ドール湘南平塚204号室」を所有しています。 室内は約10年前にデザイナーズリノベーションを行い、白を基調とした床やアクセントウォール、スポット照明などを取り入れた内装にしています。 現在は賃貸中で、2015年から同じ入居者の方に継続してお住まいいただいています。 10年以上にわたり入居が続いており、現在も家賃収入が発生しているオーナーチェンジ物件です。 現在の賃料は33,000円、共益費6,000円で、月額収入39,000円、年間468,000円です。 これまで収益物件として保有してきましたが、今後の保有資産の組み替えを進めるため、今回売却することにしました。 空室になったため売却するというものではなく、現在も入居中です。物件の収支や特徴をご理解いただき、引き続き収益物件として保有していただける方を探しています。 ◆買い手への希望・条件（価格や時期など） 販売希望価格は448万円です。 現在の年間賃料等収入468,000円に対して、**表面利回りは約10.45％**となります。 管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理委託料まで考慮すると、現在把握している経費ベースでの概算NOIは**年間約315,000円、販売価格に対して約7.0％**です。 現在入居中ですので、購入後に新たに入居者を探す必要はなく、賃貸借契約を引き継いでいただくオーナーチェンジでのお取引を希望しています。 売却を急いで処分するという状況ではありませんので448万円を希望価格としていますが、購入を具体的に検討していただける方とは、価格や引渡し時期などについてご相談したいと考えています。 所有者である有限会社アーバンからの直接売却です。 具体的に検討される方には、賃貸借関係や管理組合関係など、当方が保有している資料についてもできるだけ開示いたします。 ◆物件のウリとイマイチなところ 一番のウリは、448万円という価格帯で現在の表面利回りが10.45％あり、さらに2015年から同じ入居者の方が10年以上継続して入居していることです。 室内は約10年前にデザイナーズリノベーションを行っています。リノベーション後には賃料56,000円＋共益費3,500円で募集した履歴があります。 現在は長期入居ということもあり、当時より低い賃料設定になっています。そのため、将来退去された場合には、室内の状態やその時点の周辺賃料相場を確認したうえで、賃料を再設定する余地はあると考えています。ただし、過去の募集賃料で再度入居者が決まることを保証するものではありません。 建物については、給水設備、消防設備、エレベーター、建物設備等の定期点検や定期清掃などが実施されています。管理組合資料では、修繕積立金の次期繰越予定額は約1,252万円となっています。 一方、イマイチなところもあります。 まず、JR平塚駅から駅近という物件ではありません。 徒歩では距離があります。そのため「駅徒歩5分」といった立地を最優先する方には向かないと思います。 また、1994年築ですので新しいマンションではありません。今後も建物の維持管理や修繕状況を確認しながら保有する必要があります。 さらに、現在の賃料は過去の募集賃料より低くなっています。長期入居というメリットがある反面、現在の入居者が退去するまでは、基本的に現在の賃貸借条件を引き継ぐことになります。 こうした点も含めて、良いところだけではなく実際の収支や管理状況を確認したうえで判断していただきたいと考えています。 ◆物件概要 物件名： パレ・ドール湘南平塚 号室： 204号室 所在地： 神奈川県平塚市追分8-24 販売希望価格： 448万円 現況： 賃貸中（オーナーチェンジ） 専有面積： 20.25㎡ 間取り： 1K 所在階： 2階 バルコニー： 東向き 築年月： 1994年2月 構造： RC造 規模： 地上7階建 総戸数： 65戸 現在賃料： 33,000円／月 共益費： 6,000円／月 月額収入合計： 39,000円 年間収入： 468,000円 表面利回り： 約10.45％ 管理費： 6,966円／月 修繕積立金： 1,944円／月 賃貸管理委託料： 2,145円／月 固定資産税： 年間約20,000円 概算NOI： 約315,000円／年 概算NOI利回り： 約7.0％ 建物管理： 管理組合／合人社計画研究所 賃貸管理： MEコーポレーション 設備等： エレベーター、室内洗濯機置場、エアコン等