相続不動産の相続税評価額と計算方法【特例制度】

2025年9月15日

相続で不動産を引き継ぐときに、まず気になるのが「相続税はいくらになるの？」という点ではないでしょうか。その答えを決めるのが 相続税評価額 です。しかし、土地は路線価や倍率方式、建物は固定資産税評価額など、計算方法が複雑で、間違えると本来より高い税金を支払ってしまう可能性があります。そこで本記事では、相続不動産の評価額を正しく理解し、ムダな税負担や家族トラブルを防ぐためのポイントをやさしく解説します。

【結論】相続税評価額のしくみを知れば、損せず安心して相続できます。

主なポイントは次のとおりです。

相続税の計算には「相続税評価額」が使われる
土地は路線価方式や倍率方式で決まる
建物は固定資産税評価額が基本になる
特例を使えば税金を大きく減らせる場合がある

たとえば、同じ100㎡の土地でも、路線価に補正率を掛けて計算するか、固定資産税評価額に倍率を掛けるかで金額は大きく変わります。知らないまま申告すると、必要以上の税金を払ってしまう可能性があります。

つまり、相続不動産の評価額を正しく理解すれば、相続税の不安を減らし、家族が安心して話し合いを進められます。今のうちにしくみを知り、損のない相続を目指しましょう。

相続不動産の相続税評価額とは？基礎知識と考え方

相続不動産の「相続税評価額」とは、相続税の計算や遺産分割の基準となる不動産の価値を金額で示したものです。多くの方が「家や土地の価格＝相続税の対象になる金額」と思いがちですが、実際には市場で売買される価格（実勢価格）とは異なり、税務署が定める基準に基づいて算出されます。そのため、評価額を正しく理解していないと本来よりも高い税金を支払ってしまったり、兄弟間で不公平感が生まれ、相続トラブルにつながる可能性があります。

例えば、同じ土地でも「路線価方式」か「倍率方式」かで計算方法が変わり、結果として評価額に大きな差が出ることがあります。また、建物は固定資産税評価額をもとに計算されますが、築年数によって価値が下がる「経年減点補正率」が適用されるため、新築と築30年では評価額が大きく異なります。こうしたしくみは専門家である税理士や不動産鑑定士が扱う専門分野であり、一般の方には分かりにくいものです。

しかし、相続税評価額の基本を理解しておけば安心です。適切な評価を知ることで、余計な税負担を防ぎ、遺産分割をスムーズに進められます。さらに、「小規模宅地等の特例」などを活用すれば、相続税を大きく減らせる場合もあります。まずは、相続税評価額と市場価格の違いや、どの場面で必要になるのかをしっかり押さえていきましょう。

相続税評価額と市場価格の違いとは

相続税評価額と市場価格（実勢価格）は似ているようで大きく異なる概念です。市場価格とは、実際に不動産が売買されるときの価格のことで、周辺の相場や需要・供給などによって変動します。一方、相続税評価額は国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づいて算定される税務上の評価額で、誰にとっても公平になるよう統一された基準で決められています。そのため、実際の売買価格よりも低くなることが一般的です。

市場価格＝実際の売買で決まる価格
相続税評価額＝税務上のルールで決まる価格
多くの場合、市場価格の7〜8割程度になる

例えば、実勢価格が3,000万円の土地でも、路線価による相続税評価額は2,400万円になることがあります。これは路線価が実勢価格の約80％を目安に設定されているためです。このような違いを知らないまま遺産分割を進めてしまうと、「同じ価値の土地をもらったはずなのに実際の売却額に差が出た」というようなトラブルが生まれやすくなります。

つまり、相続税評価額は税金の計算のための基準であり、売却価格とは別物です。相続をスムーズに進めるためには、双方の違いを理解し、必要に応じて不動産会社の査定や不動産鑑定士の評価を併用することが大切です。

相続税評価額が必要となる主な場面

相続税評価額が必要になるのは、相続税の計算だけではありません。多くの方が「相続税を支払うときだけ必要」と考えていますが、実際には遺産分割や名義変更など、相続全体に関わる重要な場面で活用されます。評価額を知ることで、家族間で公平な分配ができ、感情的な対立を避けられるという大きなメリットがあります。

相続税の計算・申告を行うとき
遺産分割協議で取り分を決めるとき
不動産を売却するか保有するか判断するとき

例えば、相続人が複数いる場合、評価額を基準に取り分を決めることでトラブルが起きにくくなります。また、相続税申告書にも評価額の記載が必要になるため、誤りがあると追加で税金を請求されたり、税務調査の対象になる可能性もあります。さらに、後から売却を検討する場合、市場価格と相続税評価額の差を理解していないと、「思ったより高く売れたのに税金がかかった」という誤解にもつながります。

このように、相続税評価額は相続手続き全体に深く関わる重要な指標です。正確な情報を早めに把握し、必要に応じて専門家へ相談することで、スムーズで納得のいく相続を実現できます。

土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額は、大きく「路線価方式」と「倍率方式」という2つの方法のどちらかで計算されます。これは全国すべての土地が同じ方法で評価されるわけではなく、土地がある場所や道路の状況によって使用される方式が決まります。初めて聞く方には難しく感じるかもしれませんが、考え方をつかめば決して難しいものではありません。むしろ、仕組みを知らないまま申告すると、評価額が高くなってしまい本来より大きな税負担になることがあるため注意が必要です。

たとえば、都市部のように道路ごとに価格が細かく決められている地域では「路線価方式」が使われます。一方で、地方や路線価が設定されていない地域では「倍率方式」が採用され、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて算出します。このように土地の評価方法は所在地によって異なり、国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて公平に運用されています。

正しい評価方法を理解しておけば、相続税の負担を必要以上に増やすことを避けられます。さらに、補正率や特例制度を活用すれば、評価額を大きく引き下げられる可能性もあります。次の項目では、それぞれの計算方法を具体的にわかりやすく説明していきます。

路線価方式の仕組みと計算手順

路線価方式とは、国税庁が毎年公表している「路線価」という道路に面した1㎡あたりの価格を基準に、土地の相続税評価額を算定する方法です。これは主に市街地や住宅街など、地価が細かく把握されている地域で採用されます。路線価は実勢価格（実際の取引価格）の約7〜8割を目安に設定されているため、売却価格とは異なる点に注意が必要です。

相続税評価額＝路線価×土地面積×補正率
補正率には奥行価格補正率や側方路線影響加算率などがある
都市部や路線価図が公開されている地域で使用される

例えば、路線価が20万円、土地面積が100㎡、奥行価格補正率が0.9の場合、計算式は次のとおりです。

20万円 × 100㎡ × 0.9 ＝ 1,800万円

このように、路線価方式では路線価に補正率を掛けて算出するため、土地の形状や接している道路の状況によって評価額が変わります。旗竿地のように形がいびつな土地や、二方向道路に面している土地では別の補正が必要になるため、次の見出しでさらに詳しく説明します。

倍率方式の仕組みと計算手順

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が定めた「評価倍率」を掛けて土地の相続税評価額を求める方法です。主に路線価が設定されていない地域、つまり地方部で採用されることが多い方式です。固定資産税評価額は市区町村が算定した金額で、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。

相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率
評価倍率は地域ごとに毎年公表される
路線価が設定されていない地域で使用される

例えば、固定資産税評価額が1,000万円で評価倍率が1.1の場合、次のように計算します。

1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円

倍率方式は計算がシンプルで理解しやすい一方、固定資産税評価額を過信すると注意が必要です。なぜなら、固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、不動産の実勢価格との乖離が大きくなることがあるためです。そのため、評価額を確認する際は、市区町村の固定資産課税台帳や最新の評価倍率表を確認することが大切です。

どちらの方式が使われるか判断するポイント

土地の相続税評価額を計算する際に、「路線価方式」と「倍率方式」のどちらが使われるかは、自分で選ぶのではなく土地の所在地によって決まります。判断に迷う場合は、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」を確認するのが最も確実です。

路線価が設定されている地域→路線価方式
路線価が設定されていない地域→倍率方式
迷ったら国税庁サイトで所在地を検索する

例えば、同じ市内でも中心部は路線価方式、郊外は倍率方式というケースも珍しくありません。また、路線価方式が採用されていても、補正率が複雑に関係する場合があり、財産評価基本通達に基づいた専門的な判断が必要になることもあります。

そのため、評価額に不安がある場合は、税理士や不動産鑑定士に相談することで、誤りや過大評価を防ぐことができます。正確な評価方法を理解しておくことは、相続税の節税だけでなく、家族の納得につながる重要なポイントです。

路線価方式を使った具体的な計算方法

路線価方式を正しく理解することは、土地の相続税評価額を算出するうえで非常に重要です。路線価方式は、国税庁が毎年発表している「路線価図」をもとに、道路に面している土地の価値を評価する方法です。初めて見ると複雑に感じますが、手順を追えばスムーズに理解できます。特に、補正率の適用や複数の道路に面した土地の評価は誤りが起きやすいため、しっかり確認することが必要です。

まず、評価する土地が接している道路の路線価を確認し、次に土地の面積を掛けます。さらに、形状や奥行などの条件に応じて「奥行価格補正率」「側方路線影響加算率」「二方向路線影響加算率」などを適用し、最終的な評価額を算出します。これらは財産評価基本通達に基づいて定められており、適用条件を正しく理解していないと評価額が大きく変わる可能性があります。

次の小見出しでは、路線価を調べる方法や補正率の具体的な考え方を、例を交えて丁寧に説明していきます。初めての方でも必ず理解できるよう整理していますので、安心して読み進めてください。

路線価の確認方法と調べ方

路線価は国税庁のホームページから誰でも無料で確認できます。毎年7月に発表され、最新の地価を反映しています。路線価を確認する手順は難しくありませんが、所在地の番地が正確でないと別エリアの価格を見てしまうことがあるため注意が必要です。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」ページにアクセスする
都道府県→市区町村→町名の順に選択する
地図上の道路に表示された数字（千円単位）が路線価

例えば、地図上に「200」と表示されていれば、その道路に面した土地の路線価は1㎡あたり20万円という意味です。ここで注意したいのは、路線価は道路ごとに設定されているため、同じ町内でも道路が違えば価格が大きく異なることがあります。

さらに、角地の場合は複数の路線価を組み合わせて計算する必要があります。このような場合は「側方路線影響加算率」や「二方向路線影響加算率」を適用し、評価額を調整します。判断に迷う場合は、税理士や不動産鑑定士に相談することで、誤った評価を防ぐことができます。

補正率（奥行・側方・二方向）の考え方と適用例

路線価方式では、土地の形状や位置によって補正率を適用する必要があります。補正率とは、土地の利用価値が通常より高いまたは低い場合に評価額を調整するための係数です。「財産評価基本通達」に基づいて細かく定められており、適用を誤ると評価額が大きく変わるため注意が必要です。

奥行価格補正率＝奥行が短い・長い土地の評価調整
側方路線影響加算率＝角地など側道の影響を調整
二方向路線影響加算率＝二面道路の土地を加算評価

例えば、路線価20万円、100㎡の土地で奥行価格補正率が0.9の場合、計算式は次のとおりです。

20万円 × 100㎡ × 0.9 ＝ 1,800万円

一方、角地のように二方向に道路がある場合は、利便性が高いと判断され、評価額が上がる傾向にあります。逆に、旗竿地のように使い勝手が悪い土地は評価額が下がります。このように補正率は土地の特徴を正しく反映するための重要な要素であり、専門的な判断が求められる場面も多くあります。

形状が irregular（旗竿地・不整形地）の評価計算の考え方

旗竿地や不整形地のように形がいびつな土地は、通常の四角い土地に比べて利用しにくく、市場価値も低くなる傾向があります。そのため、相続税評価額も補正によって下げられることがあります。「不整形地補正率」や「間口狭小補正」といった専門用語が用いられ、財産評価基本通達に基づいて評価が行われます。

旗竿地は利用効率が低いため評価減となる
不整形地補正率は土地の形状によって異なる
評価ミスが起きやすいため専門家への相談が有効

例えば、間口が極端に狭く奥に広がる旗竿地では、通常の路線価方式で計算すると実態に合わない評価となるため、補正率を適用して調整します。間違って補正を適用せずに申告すると、本来より高い評価額で税金を支払うことになる可能性があります。

また、不整形地は形状が複雑なほど評価が難しくなり、複数の補正率が関係する場合もあります。このようなケースでは、不動産鑑定士の鑑定評価を併用することで、より実態に即した評価額を導き出すことが可能です。

倍率方式を使った具体的な計算方法

倍率方式は、固定資産税評価額に国税庁が定めた評価倍率を掛けて、相続税評価額を計算する方法です。路線価方式とは異なり、路線価が設定されていない地域で用いられています。地方部の土地では路線価が細かく整備されていないことが多いため、倍率方式は広く利用されています。

倍率方式は一見シンプルですが、固定資産税評価額の確認ミスや古い情報を元に計算してしまうと、正しい評価額が算出できません。また、評価倍率は毎年更新されるため、必ず最新の数値を確認することが重要です。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額は、市区町村が算定した不動産の評価額で、固定資産税を計算するための基準となる数値です。この評価額は、毎年送付される「固定資産税納税通知書」に同封されている「課税明細書」に記載されています。

固定資産税納税通知書の課税明細書で確認できる
自治体の窓口で固定資産課税台帳を閲覧できる
評価額は3年ごとに見直される

例えば、課税明細書を紛失してしまった場合でも、役所の資産税課で固定資産課税台帳の閲覧申請を行えば、最新の評価額を確認できます。古い評価額を使ってしまうと、実勢価格とのずれが大きくなり、相続税の計算に誤りが生じる可能性があります。

そのため、倍率方式で計算する際は、必ず最新の評価額を確認し、誤った情報で計算しないよう注意が必要です。

評価倍率の調べ方と反映手順

評価倍率は、国税庁が毎年公表している「評価倍率表」で確認できます。地域ごとに異なる倍率が設定されており、土地の種類や用途によっても倍率が変わります。

国税庁の評価倍率表から所在地を検索する
宅地・田畑など用途に応じた倍率を確認する
固定資産税評価額に倍率を掛けて計算する

例えば、固定資産税評価額が1,000万円で評価倍率が1.1なら、計算式は次のとおりです。

1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円

評価倍率は毎年変わる可能性があるため、過去の表を使って計算してしまうと誤った評価額になります。特に注意したいのは、土地の種類によって倍率が異なる点です。宅地と田畑では倍率が変わるため、用途区分を正しく確認することが重要です。

倍率方式で誤りやすい注意点

倍率方式はシンプルで計算しやすい反面、注意点があります。多くの方が「固定資産税評価額はそのまま使える」と思っていますが、実際には評価額の見直し時期や土地の用途区分の誤認が原因で間違いが起こることがあります。

古い固定資産税評価額を使ってしまう
用途区分を誤って違う倍率を適用してしまう
土地の一部が宅地・一部が田畑など複合用途のケースを見落とす

例えば、評価額が3年前の情報のまま変わっていない場合、実勢価格との乖離が大きくなり、正しい計算ができません。また、宅地と農地が混在している土地では、それぞれに異なる倍率を適用しなければならず、誤ると評価額が大きくズレてしまいます。

つまり、倍率方式を使う場合でも、最新情報の確認と用途区分の正確な把握が非常に重要です。不安がある場合は税理士に相談することで、誤りを未然に防ぐことができます。

建物の相続税評価額の算出方法

建物の相続税評価額は、土地とは異なり固定資産税評価額をそのまま使用するのが原則です。これは、建物の評価が自治体によってすでに算出されているため、追加で複雑な計算を行う必要がないからです。しかし、建物の築年数や構造によって価値が下がるため、「経年減点補正率」が適用される場合があります。

さらに、賃貸に出している建物の場合は、借家権割合や賃貸割合を考慮して評価額が下がる制度があります。こうした仕組みを理解しておくことで、本来より高い税金を支払うリスクを避けられます。

固定資産税評価額がそのまま使われる理由

建物の相続税評価では、固定資産税評価額がそのまま使用されます。これは、建物の評価額が自治体によってすでに算定されているため、追加の評価作業が不要だからです。固定資産税評価額は、建物の材質や広さ、築年数などをもとに計算されており、3年ごとに見直されます。

固定資産税評価額は自治体が算定している
原則としてそのまま相続税評価額に使用される
評価額は築年数や材質に応じて変動する

例えば、木造住宅と鉄筋コンクリート造では耐久性が異なり、それが評価額にも反映されます。また、新築から時間が経つほど建物の価値は下がるため、築年数が評価に大きく影響します。

ただし、建物を賃貸に出している場合には評価額が調整されるため、そのままの金額にならないケースもあります。次の小見出しで詳しく説明します。

経年減点補正率の仕組みと計算例

経年減点補正率とは、建物が経過年数とともに価値が下がることを反映させるための補正率です。建物の構造によって補正率の下がり方が異なり、木造住宅は下がりやすく、鉄筋コンクリート造は下がりにくい傾向があります。

木造は築27年で補正率が0.2になる
RC造は築47年で補正率が0.2になる
構造により耐用年数が異なる

例えば、木造住宅で固定資産税評価額が2,000万円、築27年の場合、補正後の評価額は次のようになります。

2,000万円 × 0.2 ＝ 400万円

このように、築年数が経過するほど評価額は低くなります。ただし、リフォームを行っていても評価額が必ず上がるわけではなく、原則として建物の構造や築年数が重視されます。

経年減点補正率を理解しておくことで、建物の相続税評価額をより正確に把握でき、相続計画にも役立ちます。

貸家の場合の評価額の計算方法

建物を賃貸している場合、相続税評価額は「貸家の評価減」が適用され、固定資産税評価額より低く算定されます。これは、賃借人が居住していることで所有者の自由な利用が制限されるためです。

評価額＝固定資産税評価額×（1 − 借家権割合×賃貸割合）
借家権割合は一般的に30％
賃貸割合が高いほど評価額が下がる

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の賃貸アパートで賃貸割合が100％の場合、計算式は以下のとおりです。

2,000万円 ×（1 − 0.3 × 1.0）＝ 1,400万円

この制度は貸家建付地の評価減とも併用できます。つまり、建物と土地それぞれで評価額を下げることができ、相続税対策として非常に有効です。

評価額を下げられる特例制度と減額要素

相続税評価額は必ずしもそのまま課税されるわけではなく、一定の条件を満たすことで大幅に減額される制度があります。代表的なものに「小規模宅地等の特例」「貸家建付地」「借地権割合による評価減」「貸家の評価減」などがあります。

これらを正しく活用することで、場合によっては相続税をほとんど支払わずに済むケースもあります。ただし、複雑な適用条件があるため、制度の仕組みを理解し、早めの準備をすることが大切です。

小規模宅地等の特例の条件と減額効果

小規模宅地等の特例は、相続税対策の中でも特に効果が大きい制度です。被相続人が居住していた土地や事業に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を大幅に減額できます。

居住用宅地は330㎡まで評価額を80％減額
事業用宅地は400㎡まで評価額を80％減額
適用には居住継続や所有期間などの条件が必要

例えば、自宅の土地が評価額3,000万円で330㎡以内の場合、小規模宅地等の特例を適用すると評価額は次のようになります。

3,000万円 ×（1 − 0.8）＝ 600万円

ただし、相続人が住み続けていない場合や、被相続人と同居していなかった場合など、適用が認められないケースがあります。そのため、専門家に相談しながら進めることが重要です。

貸家建付地が適用されるケースと計算方法

貸家建付地とは、賃貸物件が建っている土地のことです。賃借人がいることで所有者の自由な利用が制限されるため、評価額が下がります。

貸家建付地評価額＝自用地評価額 −（自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借家権割合は一般的に30％
賃貸割合が高いほど減額効果が大きい

例えば、自用地の評価額が2,000万円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の場合、次のように計算できます。

2,000万円 −（2,000万円 × 0.6 × 0.3 × 1）＝ 1,640万円

このように、貸家建付地は土地と建物の両方で評価額が下がるため、相続税の負担を大きく軽減できます。

貸宅地・借地権割合による評価減の考え方

貸宅地とは、借地権が設定されている土地のことで、所有者である地主は自由に利用したり売却したりすることが制限されています。そのため、評価額が低く算定されます。

貸宅地＝底地部分のみ評価される
借地権割合は地域ごとに異なる（30〜70％程度）
借地権者は借地権自体が相続財産として評価される

例えば、自用地としての評価額が2,000万円で借地権割合が60％の場合、貸宅地の評価額は次のように算出されます。

2,000万円 −（2,000万円 × 0.6）＝ 800万円

このように、借地権が設定されている土地は大幅に評価が下がることがあり、相続税対策として有効です。

貸家（建物）の評価減と併用できる制度

貸家の評価減は、賃貸に出している建物の評価額を下げられる制度です。借家人が居住していることで所有者の利用が制限されるため、固定資産税評価額より低く算定されます。

貸家評価額＝固定資産税評価額×（1 − 借家権割合×賃貸割合）
貸家建付地の制度と併用可能
相続税の節税効果が大きい

例えば、2,000万円の賃貸アパートで賃貸割合100％の場合、評価額は1,400万円となります。土地と建物で評価減を組み合わせることで、相続税を大幅に抑えられる可能性があります。

まとめ

相続不動産の相続税評価額は、税額の計算だけでなく、家族間の話し合いをスムーズに進めるためにも非常に重要な基準です。土地は路線価方式と倍率方式で評価され、建物は固定資産税評価額が基本となります。さらに、小規模宅地等の特例や貸家建付地などの制度を活用することで、相続税を大幅に減額できる可能性があります。

正しい評価方法を理解しておくことで、余計な税負担を避け、相続トラブルを防ぐことができます。不安がある場合は、早めに税理士や不動産鑑定士に相談し、専門家のサポートを受けながら安心して相続手続きを進めていきましょう。

この記事のカテゴリー

相続