中古住宅のインスペクションとは？専門家が教えるチェック内容・費用・注意点まとめ

インスペクションを行うことで、「購入後に思わぬ修理が必要だった」というトラブルを防ぎ、安心して中古住宅を選ぶことができます。

専門家が屋根・外壁・基礎・配管・雨漏りなどを丁寧にチェックし、建物の状態を見える化してくれるからです。これにより、どこを直すべきか、どのくらい費用がかかるかが事前にわかります。

たとえば、外から見えない配管の劣化やシロアリ被害を事前に発見できれば、修繕費用を見越した上で購入を判断できます。また、売主にとっても「状態を開示して信頼を得る」ことができ、円滑な売買につながります。

つまり、インスペクションは「中古住宅購入で失敗しないための安心材料」。不動産取引をスムーズに進めるためにも、今や欠かせない重要なステップなのです。

インスペクションとは？基礎からわかる建物状況調査の基本

インスペクション（建物状況調査）の定義と目的

インスペクションとは、専門家が建物の状態を第三者の立場で診断する「建物状況調査」のことです。主に中古住宅の売買時に行われ、建物の劣化や不具合を客観的に確認することで、取引後のトラブルを防ぐ目的があります。

この調査は「既存住宅状況調査技術者」という資格を持つ建築士が、屋根・外壁・基礎・配管などを目視や簡易測定器で点検します。

たとえば、中古住宅を購入したあとに「雨漏りがあった」「基礎にひびがあった」などの問題が見つかると、修繕費が高額になることもあります。

事前にインスペクションを実施しておけば、そうしたリスクを減らせるのです。

• 建物の劣化や不具合を事前に把握できる
• 売買後のトラブルや修繕費のリスクを減らせる
• 第三者の客観的な診断で信頼性が高まる

つまり、インスペクションは「見えない不安を見える化」するための大切な仕組みです。

ホームインスペクションとの違い

「建物状況調査」と「ホームインスペクション」という言葉はよく似ていますが、実は性質が少し異なります。

建物状況調査は国が定めた基準（国交省の既存住宅状況調査方法基準）に基づいて実施され、宅建業法上の取引説明にも利用できます。

一方、ホームインスペクションは民間の診断サービスで、より生活面に近い内容まで調べるのが特徴です。

• 建物状況調査：不動産取引を目的とした「公的調査」
• ホームインスペクション：リフォームや長期修繕のための「民間診断」

たとえば、建物状況調査では屋根や構造躯体の安全性に重点が置かれますが、ホームインスペクションでは排水管や給湯器の動作など、日常生活に

直結する部分まで確認します。

つまり、前者は「取引のため」、後者は「暮らしのため」と目的が違うのです。

中古住宅市場で注目される背景

日本では長年「新築志向」が強く、中古住宅の流通は欧米に比べて少ない状況でした。ですが、人口減少・環境配慮・住宅価格の高騰を背景に、

「今ある住宅を活用する」という流れが広がっています。

この流れを支えているのが、インスペクションの存在です。

特に2018年の宅建業法改正以降、仲介業者にはインスペクションの説明義務が課されました。これにより、買主が安心して中古住宅を選びやすくなりました。

• 中古住宅でも安全・快適に住めるかを判断できる
• 購入後のトラブルを防ぐ制度的な仕組みが整った
• 不動産業界全体で信頼性が高まっている

つまり、インスペクションは「中古住宅の信頼を支える鍵」といえるのです。

インスペクションが必要とされる理由

中古住宅取引におけるトラブル防止

中古住宅では、見た目がきれいでも内部の構造や配管が傷んでいるケースが少なくありません。

購入後に「床下から水漏れしていた」「壁の中でカビが繁殖していた」と分かることもあります。

インスペクションを実施しておけば、こうした隠れた不具合を事前に確認でき、後々のトラブルを防げます。

• 雨漏りやシロアリ被害などを早期発見できる
• 修繕の要否を事前に判断できる
• 売主・買主の認識を一致させて安心取引が可能

まるで中古車を買う前に「車検証」を見るように、住宅にも「健康診断」が必要なのです。

それが、インスペクションの役割です。

宅建業法改正による説明義務化とは

平成30年4月の宅建業法改正により、不動産会社は媒介契約時に「インスペクションの有無」を説明する義務が生じました。

これにより、買主は「この物件が調査済みか」を事前に知ることができ、安心して契約を進められるようになりました。

• 宅建業者は、媒介契約時・重要事項説明時に説明義務を負う
• 買主は建物の状態を把握した上で購入できる
• 透明性の高い取引を実現できる

これにより、不動産取引に「第三者の目」が加わり、売買後のクレームや訴訟リスクを大幅に減らすことができました。

まさに「信頼を見える化する制度」といえるでしょう。

中古住宅市場の活性化と信頼性向上

国土交通省は「中古住宅の流通促進」を政策として進めており、インスペクションの普及がその中心にあります。

安全性が確認された中古住宅は資産価値が維持され、買い手も安心して購入できます。

• 住宅ストックの有効活用が進む
• 「安心・安全な中古住宅」というブランドが生まれる
• 結果的に住宅市場全体の信頼性が向上

たとえば、欧米では中古住宅売買の9割以上にインスペクションが行われています。

日本でもその仕組みが定着しつつあり、「中古住宅＝不安」というイメージを変えつつあるのです。

インスペクションの種類と検査内容

目視による基本的な劣化調査

インスペクションの第一歩は、専門家による目視点検です。

建物の外観や内部を確認し、ひび割れ・腐食・シミなどの劣化をチェックします。

この段階では、特別な機器を使わず、経験豊富な建築士の「診断眼」が重要になります。

• 屋根や外壁のひび・塗装のはがれ
• 基礎コンクリートの劣化や沈下
• 建具（ドア・窓）の歪みや隙間

これらは一見すると小さな問題に見えますが、放置すると雨漏りや構造劣化に発展する危険もあります。

「目で見る」だけでも、建物の健康状態を知る大切な手がかりになるのです。

設備・配管・雨漏りなどの詳細検査

基本調査に加え、水回りや電気・ガス設備の動作確認も行います。

これらは日常生活に直結するため、異常があると生活に大きな支障をきたします。

• キッチンや浴室の水漏れ・詰まり確認
• 給湯器や電気配線の安全性チェック
• 天井裏や床下の湿気・カビ調査

たとえば、配管のサビや詰まりを早めに見つけておけば、引越し後の水漏れトラブルを防げます。

専門家が赤外線カメラや湿度計を使うこともあり、より精密な診断が可能です。

赤外線カメラやドローンを活用した高度検査

最近では、技術の進歩により「非破壊検査」も普及しています。

赤外線カメラで壁の内部温度を計測することで、肉眼では見えない雨漏りや断熱不良を検出できます。

また、ドローンを使って屋根の状態を上空から撮影する方法も増えています。

• 赤外線検査：雨漏り・断熱不良・配管漏水の発見
• ドローン調査：高所や傾斜屋根の安全確認
• 耐震診断オプション：建物全体の安全性評価

たとえば、足場を組まなくてもドローンで屋根のヒビを確認できるため、費用も時間も節約できます。

これらの技術を活用することで、より正確で効率的なインスペクションが可能になっているのです。

インスペクションと瑕疵保険の違い

対象範囲と目的の違い

インスペクションと瑕疵保険はどちらも「住宅の安全を守る」ための制度ですが、目的と範囲が異なります。

インスペクションは建物の現状を把握するための調査であり、修理や補償を目的としたものではありません。

一方、瑕疵保険（かしほけん）は、引き渡し後に見つかった欠陥を補修費用でカバーするための仕組みです。

• インスペクション：状態を診断して「現状を可視化」する
• 瑕疵保険：欠陥が見つかったときに「費用を補償」する
• 目的の違いを理解して併用するのが理想的

たとえば、インスペクションで「屋根の一部に劣化が見られる」と判明し、補修後に瑕疵保険へ加入することで、将来的なトラブルに備えられます。

つまり、診断と補償の両輪で家を守るイメージです。

保険の利用タイミングと併用のメリット

瑕疵保険は、引き渡し時点で構造上の欠陥や雨漏りなどが起きた際に修補費用を補償する制度です。

この保険に加入する際、インスペクションを行うことで、建物の状態を事前に確認し、補償対象外の不具合を防ぐことができます。

• 保険加入前にインスペクションを行うことで不備を特定できる
• リスクを減らしてスムーズに補償が受けられる
• 売主・買主双方の安心感が高まる

たとえば、補修後にインスペクション報告書を提出して保険加入すれば、「隠れた欠陥によるトラブル」も少なくなります。

このように、両者をうまく組み合わせることで、取引の安全性が飛躍的に高まります。

どちらを選ぶべきかの判断ポイント

インスペクションは「調査」、瑕疵保険は「保証」。

そのため、どちらを選ぶべきかは目的によって異なります。

購入前の状態確認ならインスペクション、購入後のトラブル備えなら瑕疵保険です。

• 購入前：インスペクションで現状を把握
• 購入後：瑕疵保険で万が一の補償
• 両方利用すれば、安心と保証の両立が可能

プロの建築士でも「両者はセットで考えるのがベスト」と言います。

家を長く安全に保つためには、調査＋補償の二段構えが理想です。

インスペクションのメリットとデメリット

売主が得られるメリット

インスペクションを実施することで、売主は物件の現状を正確に把握でき、買主への説明責任を果たしやすくなります。

たとえば、修繕が必要な箇所を事前に開示しておけば、後々のトラブルを回避できます。

また、調査済み物件として信頼度が上がり、売却活動がスムーズになるのも大きな利点です。

• 物件の状態を正確に伝えられる
• トラブル防止でクレーム対応が減る
• 買主からの信頼を得て売却が進みやすくなる

つまり、インスペクションは「売りやすくなるための投資」とも言えるのです。

買主が得られるメリット

買主にとっての最大のメリットは、「安心して購入できること」です。

目に見えない部分までチェックしてもらうことで、購入後の修繕リスクを大幅に減らせます。

また、調査結果をもとに価格交渉や補修条件を話し合えるのも利点です。

• 購入後の修繕リスクを減らせる
• 価格交渉の根拠を持てる
• 安心感のある契約ができる

「見た目がきれいでも中身はどうだろう？」という不安を取り除けるのが、インスペクションの価値なのです。

双方にとっての共通メリット

インスペクションは、売主と買主の情報格差を埋める重要な役割を果たします。
同じ調査結果を共有することで、誤解やトラブルを防ぎ、信頼関係を築くことができます。

• お互いの立場を理解してスムーズな交渉が可能
• 「言った・言わない」のトラブルを防止
• 公正な取引を実現できる

結果的に「安心・納得の取引」が実現し、双方にとって満足度の高い売買になります。

注意すべきデメリットや限界

ただし、インスペクションにも注意点があります。

すべての不具合を100％発見できるわけではなく、目視で確認できない箇所のリスクは残ります。

また、費用負担や日程調整の手間も発生します。

• 非破壊検査のため、壁の内部までは確認できない場合がある
• 調査費用が数万円〜十数万円かかる
• 調査会社によって精度や報告内容に差がある

そのため、依頼前に「どこまで調べてくれるのか」をしっかり確認することが大切です。

インスペクションの費用と補助金制度

費用相場（戸建て・マンション別）

インスペクションの費用は建物の種類や広さによって異なります。

一般的な目安は以下の通りです。

• 一戸建て：5〜8万円程度
• マンション：4〜6万円程度
• オプション検査（赤外線・ドローンなど）：+2〜3万円

専門家の経験や地域によっても費用差がありますが、調査の質を重視することが大切です。

「安さ」よりも「信頼できる診断力」で選びましょう。

調査範囲やオプションによる価格の違い

調査範囲が広がるほど費用は上がります。

特に屋根・基礎・配管の内部まで調べる場合や、赤外線カメラを使用する場合は追加費用が発生します。

• 基本調査（目視中心）：約5万円前後
• 詳細調査（機器使用含む）：7〜10万円
• フルパッケージ（耐震＋赤外線）：10万円以上

目的を明確にして、「どこまで必要か」を整理してから依頼するのがコツです。

国・自治体の補助金制度の活用方法

多くの自治体では、中古住宅の流通促進を目的にインスペクション費用の補助を行っています。

国の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」なども代表的な支援制度です。

• 対象地域や築年数によって助成条件が異なる
• 申請時に見積書や報告書の提出が必要
• 補助率は費用の1/2〜2/3が一般的

補助金を活用すれば実質負担が大幅に軽減されるため、依頼前に自治体HPで最新情報をチェックしておきましょう。

インスペクションの流れと実施のタイミング

依頼から報告書受領までのステップ

インスペクションの流れは、依頼 → 調査 → 報告書確認というシンプルな流れです。

• ①業者選定・見積もり
• ②契約・日程調整
• ③現地調査（約2〜3時間）
• ④報告書作成・受領（数日〜1週間）

報告書には写真や劣化状況が詳しくまとめられており、修繕計画を立てる上での重要な資料になります。

中古住宅・新築住宅それぞれのポイント

中古住宅では、経年劣化や修繕履歴の確認が中心です。

一方で新築住宅では、施工不良や初期不具合の早期発見が目的になります。

• 中古住宅：劣化診断＋修繕優先順位の把握
• 新築住宅：施工ミスや初期トラブルの確認
• どちらも「引き渡し前のチェック」が重要

どの段階で調査を入れるかによって、発見できる問題も変わります。

購入前の段階で依頼するのが最も効果的です。

検査結果の活かし方と修繕計画の立て方

報告書は「見るだけ」で終わらせず、次のステップに活かすことが重要です。

• 劣化箇所ごとに修繕計画を立てる
• 見積もりを比較して費用を最適化する
• リフォームや補助金申請に活用する

インスペクション結果を基に、家を「直して使う」「リフォームして住む」などの判断をすることで、住まいの価値を長期的に守れます。

インスペクションで安心・安全な不動産取引を実現しよう

第三者調査で信頼性を高める重要性

インスペクションは、取引の透明性を高めるための最も有効な手段です。

第三者の立場で診断することで、売主・買主双方が安心して取引できます。

信頼性を重視する今の時代には欠かせない仕組みです。

専門家の活用でトラブルのない取引へ

建築士やインスペクターなどの専門家を活用することで、素人では気づかない劣化やリスクを早期に発見できます。

また、専門家の意見をもとに交渉やリフォームを進めれば、無駄な出費を防ぐことも可能です。

• 経験豊富な専門家を選ぶ
• 報告内容を正しく理解して活用する
• トラブルを未然に防ぐ「安心取引」を実現