古い家でも売れる！「再建築不可物件」を高く売るための完全ガイド｜接道義務・解体・買取まで徹底解説

再建築不可の古い家でも、正しい知識と手順を踏めば売却可能です。

建築基準法の「接道義務」を満たさない土地でも、解体・リフォーム・買取業者・空き家バンクなどを活用すれば、需要を見つけられるからです。

たとえば、1981年以前の旧耐震基準の家でも、耐震診断を行い補強すれば再建築に近い条件で売却できます。また、不動産会社による現金買取を利用すれば、短期間でスムーズに現金化も可能です。

「再建築不可＝売れない」とあきらめず、立地や条件を見直し、最適な方法を選ぶことが大切です。

古い家の売却と「再建築不可」問題を徹底解説

古い家を売却するとき、特に注意が必要なのが「再建築不可物件」です。

このタイプの物件は、建築基準法の「接道義務（43条）」を満たしていないため、新しく家を建て替えることができません。そのため、一般的な住宅よりも買い手が限られ、価格が下がりやすい特徴があります。

しかし、これは「絶対に売れない」という意味ではありません。再建築不可の家でも、投資・リフォーム目的の買主や、立地を重視する購入層がいるのです。

古い家を売却する前に知っておきたい基礎知識

古い家を売る前に、「そもそも古い家とは何か」を理解しておく必要があります。

一般的には築20年以上の住宅を「古い家」と呼びますが、法的には「耐震基準」や「建築確認日」で判断することが多いです。

• 築20年以上の木造住宅は資産価値が下がりやすい
• 1981年以前の建物は「旧耐震基準」で建てられている
• 耐震補強やリフォームで査定が改善される場合もある

たとえば、古民家風の住宅などは、リノベーション需要が高いため、古くても価値が認められるケースもあります。

「古い＝価値が低い」ではなく、「どう活かすか」が成功のカギです。

「古い家」とは？築年数・耐震基準の目安を確認

古い家と一口にいっても、築年数だけでなく「耐震基準」を確認することが大切です。

日本では1981年に建築基準法が改正され、「新耐震基準」が導入されました。これ以前に建てられた家は「旧耐震基準」と呼ばれ、地震への耐性が不十分な場合があります。

• 1981年以前の建物：旧耐震基準（震度5程度で倒壊の恐れ）
• 1981年以降の建物：新耐震基準（震度6強でも倒壊しにくい）
• 耐震補強済み物件は再評価されやすい

たとえば、旧耐震基準の家でも、耐震診断や補強を行えば、安全性が確認でき、買主に安心感を与えられます。

売却時に「耐震補強済み」と伝えるだけで、印象が大きく変わるのです。

再建築不可物件とは？定義と該当条件を理解する

「再建築不可物件」とは、建築基準法で定める「接道義務（第43条）」を満たさない土地に建つ家のことです。

つまり、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと、新たな建物を建て替えることができません。

• 幅4m未満の道しかない（いわゆる狭小地）
• 袋地（他人の土地に囲まれている土地）
• 私道が建築法上の「道路」と認められていない

こうした物件は、建て替えができないために「再建築不可」と呼ばれます。

ただし、「2項道路」や「43条2項の許可」を得られれば再建築できる可能性もあります。

一見“詰み”のように見えても、専門家に相談すれば道が開けることも多いのです。

再建築不可物件の確認ポイント

「この家、再建築できるのかな？」と思ったら、まずは現状の法的条件を確認しましょう。

ポイントは「接道条件」「用途地域」「建築確認日」の3つです。

特に接道条件を誤ると、再建築の可否を大きく見誤る原因になります。

建築基準法第43条における接道義務とは

建築基準法第43条では、建物を建てる土地は「幅員4m以上の道路」に「2m以上接していなければならない」と定めています。
これが「接道義務」です。

• 接道が2m未満 → 原則、建物の建築・再建築ができない
• 例外的に「2項道路」「43条2項許可」が認められる場合あり
• 接道が公道か私道かでも判断が変わる

たとえば、昔ながらの路地奥にある家は、道幅が狭く接道義務を満たしていないことが多いです。

そのため「再建築不可」となりやすく、査定額が下がる傾向にあります。

再建築不可となる主なケースと注意点

再建築不可になるケースは、主に次のようなものです。

• 道路の幅が4m未満である
• 敷地が道路に2m以上接していない
• 通路が他人の土地（私有地）で、通行権が認められていない

こうした条件に当てはまると、建て替えが制限されます。

ただし、自治体によっては「2項道路」や「43条2項許可」で例外的に再建築を認めるケースも。

「図面上は接していないが実際は通路がある」などの微妙なケースでは、土地家屋調査士や建築士の調査が不可欠です。

再建築の可否を調べる方法｜自治体・専門家への相談

「うちの家、本当に再建築できないの？」と不安になる方は多いです。

実際、書類や登記だけでは判断が難しく、自治体や専門家への相談が欠かせません。

再建築の可否を正しく判断するには、次の3つのステップを押さえましょう。

• 市区町村の建築指導課で「接道条件」「建築確認日」を確認する
• 土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行う
• 建築士に相談し、「43条2項許可」の可能性を調べる

たとえば、図面上では接道していなくても、実際には「通路として使用されている私道」がある場合があります。

このようなケースでは、役所が「43条2項許可」を出すことで再建築が可能になることも。

つまり、あきらめずに自治体と専門家を味方につけることが大切です。

「2項道路」や「43条2項許可」で再建築できる可能性も

「再建築不可」と言われた土地でも、条件次第で建て替えが認められるケースがあります。
それが「2項道路」と「43条2項許可」です。

• 2項道路：昭和25年以前から使われている幅4m未満の道。セットバック（敷地の一部を下げる）で再建築可能に。
• 43条2項許可：建築審査会の許可を得て、例外的に再建築を認める制度。

たとえば、昔ながらの細い路地の家でも、敷地を少し削って道幅を確保すれば、再建築できる場合があります。

建築士や不動産会社に調査を依頼し、許可が得られるか確認してみましょう。

「再建築不可＝完全に終わり」ではなく、「再建築の可能性があるかを探る」ことが第一歩です。

再建築不可物件でも売却できる理由と実例

再建築不可の家でも、条件次第ではしっかり売れます。
理由は、購入目的が「住むため」だけではなく、「投資・事業・リノベーション」のために買う人も多いからです。
ここでは、実際に買主がつく理由と成功例を見ていきましょう。

買主が見つかる理由｜投資・リノベ・古民家人気

最近では、「古民家リノベーション」や「空き家投資」の人気が高まっています。
再建築不可でも、低価格で購入できるため、リフォームして貸し出す人も増えています。

• 古民家カフェや民泊として再利用
• DIYリフォームによる賃貸経営
• 不動産投資家による買取・再販

たとえば、築50年の古家を100万円で購入し、300万円のリフォームで民泊化したケースでは、年間家賃収入が80万円を超えたという事例も。
安く買える分、再利用の自由度が高いことが人気の理由です。

土地としての価値に注目｜狭小地・接道条件を分析

たとえ再建築不可でも、「土地の位置」や「面積」が魅力的なら買い手は見つかります。
駅近・商店街沿い・観光地周辺などでは、建て替えができなくても事業利用のニーズがあるのです。

• 接道は狭くても、立地が良い
• 更地化すれば駐車場や倉庫に活用できる
• 隣地とまとめて開発すれば再建築が可能になることも

特に、隣地所有者が「土地を拡張したい」と考えている場合は、思わぬ高値で売れることもあります。

不動産会社に「隣地買取希望者がいないか」確認しておくのも有効です。

立地や用途で再評価されるケースとは

「再建築不可物件」でも、特定の条件下では価値が見直されることがあります。
たとえば、観光エリアや商業地では、「店舗・倉庫・貸し駐車場」として利用できるため、再評価されやすいのです。

• 観光地周辺：民泊・飲食店舗として再利用価値あり
• 駅近エリア：倉庫やコインパーキングに活用可能
• 住宅密集地：隣地との共同開発で再建築可に変化する可能性

このように、立地や用途次第で「売れない土地」から「価値ある土地」に変わることがあります。

不動産のプロと一緒に、潜在的な価値を掘り起こすことがポイントです。

再建築不可の古い家を売却する4つの方法

「再建築できない家でも、売却する方法はあるの？」

そんな疑問に答えるために、ここでは再建築不可物件を売る4つの代表的な手段を紹介します。

① 現況のまま売却する

古い家を現況のまま売る方法は、もっとも手間がかかりません。
買主がリフォーム・解体を自由にできる点がメリットです。

• 費用をかけずにすぐ売却できる
• 現金化までのスピードが早い
• 買主がリノベーション目的なら需要あり

ただし、見た目の印象で価格交渉されることも多いため、最低限の清掃や家財撤去はしておくと良いでしょう。

② 解体して更地で売却する

古家を解体して土地だけで売る方法もあります。

見た目がすっきりするため、買主の印象が良く、売却が早まる傾向にあります。

• 土地としての価値をアピールできる
• 買主が用途を自由に選べる
• 建物の老朽リスクを解消できる

ただし、解体費用（50〜200万円程度）がかかる点に注意。

また、解体後は「住宅用地の固定資産税特例」が外れ、税金が3〜6倍になる場合もあるため、タイミングを見極めましょう。

③ 不動産買取業者に売却する

「できるだけ早く現金化したい」という人におすすめなのが、不動産買取業者への売却です。

• 売却まで最短1週間のスピード
• 仲介手数料が不要
• 古家・再建築不可でも買取対象になる

ただし、相場より1〜3割ほど価格が下がるのが一般的です。

「早く・確実に売りたい」人には最適な方法といえるでしょう。

④ 空き家バンクや専門サイトを活用する

地方自治体が運営する「空き家バンク」では、再建築不可物件でも掲載・成約が可能です。

地方移住希望者や古民家好きな層とマッチングできるチャンスがあります。

• 掲載費用が安い、または無料
• 自治体を通して安心して取引できる
• リノベ希望者とマッチングしやすい

ただし、地域によっては利用者が少なく、売却まで時間がかかることも。

他の方法と併用すると効果的です。

売却時に知っておきたい注意点と対策

再建築不可の古い家を売るときは、通常の不動産取引よりも注意が必要です。

とくに「契約トラブル」「価格交渉」「費用の把握」など、事前準備が結果を大きく左右します。

ここでは、売主が知っておくべき重要なポイントをわかりやすく解説します。

再建築不可物件の告知義務と契約トラブル防止

再建築不可物件を売る際には、「再建築できない事実」を必ず買主に伝える義務があります。

これを怠ると、後で「聞いていなかった」とトラブルになる恐れがあります。

• 売主には「告知義務」がある（宅地建物取引業法に基づく）
• 耐震性・雨漏り・シロアリなども正確に伝える
• 契約書や重要事項説明書に明記しておく

たとえば、「再建築不可」と知らずに購入した買主が建て替えを希望した場合、後から損害賠償を請求されるケースもあります。

信頼を失わないためにも、事前の説明と書面での明示は必須です。

査定価格が下がる理由と交渉のコツ

再建築不可物件の査定価格は、一般の土地や家よりも2〜4割ほど低くなる傾向があります。
しかし、売り方次第で価格をできる限り下げずに済むことも可能です。

• 耐震診断書・補修記録などを提示して安心感を与える
• 「再建築不可」でも利用価値をアピールする（倉庫・駐車場など）
• 買主が負担するリスクを軽減する提案をする

たとえば、「建て替えはできませんが、リフォーム済みで即入居可能です」といった訴求をすれば、印象が大きく変わります。

交渉は「デメリットの説明＋代替案の提示」がカギです。

古い家のまま売る場合の印象アップ術

古家をそのまま売る場合でも、第一印象を良くすることで成約率を高められます。
買主は内覧時の「清潔感」と「管理状況」を重視する傾向があります。

• 不要な家財は処分してスッキリ見せる
• 簡単な清掃・補修をして印象アップ
• 外観の草木を整えて見栄えを良くする

人間でいうと「面接の身だしなみ」と同じです。

同じ古家でも、「大切に使われていた家」という印象を与えるだけで買主の心理が変わります。

解体やリフォーム費用を抑えるポイント

解体やリフォームにかかる費用は、業者や地域によって大きく差があります。
少しの工夫で出費を抑えることも可能です。

• 複数の業者から相見積もりを取る
• 補助金や自治体の支援制度を活用する
• 不要物のリサイクル買取を利用する

たとえば「空き家解体補助金」や「耐震改修助成制度」など、自治体によっては最大100万円以上の支援を受けられる場合もあります。

解体前に必ず自治体のホームページで確認しましょう。

売却後にかかる税金・費用を理解する

古い家を売却した後には、税金や手数料などさまざまな費用が発生します。

売却益が少なくても、確定申告や税制優遇の知識を持っておくと、無駄な出費を防げます。

譲渡所得税・印紙税・仲介手数料の基本

不動産を売って得た利益には「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。

所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が優遇されます。

• 5年超所有（長期譲渡）：税率20.315％（所得税＋住民税）
• 5年以下（短期譲渡）：税率39.63％と高め
• 印紙税・仲介手数料も別途必要

たとえば、売却価格が1,000万円の場合、印紙税は1万円程度、仲介手数料は約40万円ほどです。

税金だけで数十万円単位の違いが出るため、事前に試算しておきましょう。

解体費・測量費・登記費用の相場を確認

売却に伴う諸経費は、建物の状態や土地の形状によって変わります。

• 解体費用：木造住宅で50〜200万円
• 測量費：20〜50万円（境界確定測量）
• 登記費用：10〜20万円（名義変更など）

特に境界があいまいな土地では、売却後にトラブルになることがあるため、測量を済ませておくのが安全です。

「筆界特定制度」なども活用しながら、専門家に依頼しましょう。

相続空き家特例や3000万円特別控除の活用

古い家の売却では、税制優遇を活用できることがあります。

特に代表的なのが以下の2つです。

• 居住用財産の3000万円特別控除
• 相続空き家の3000万円控除（旧耐震基準物件）

たとえば、親から相続した空き家を解体または耐震リフォームして売却すると、最大3,000万円までの利益が非課税になります。

税理士に相談すれば、必要書類や条件を丁寧に教えてもらえます。

再建築不可の古い家を放置するリスク

売らずに放置してしまうと、古家は時間とともに価値を失い、さまざまなリスクを生み出します。

「まだ使えるから…」と後回しにせず、早めの判断が大切です。

老朽化・倒壊リスクによる安全面の問題

築年数が経過した建物は、見た目以上に構造が弱っています。

台風や地震で一部が倒壊すれば、近隣に被害を及ぼすこともあります。

• 柱や基礎が腐食しているケース
• 屋根瓦や外壁の落下による事故
• シロアリ被害による構造劣化

万一事故が起きた場合、所有者に損害賠償責任が及ぶことも。

「空き家でも持ち主は責任を問われる」ことを意識しましょう。

固定資産税や管理費などの維持コスト増加

空き家を持っているだけで、毎年税金がかかります。

さらに、解体して更地にすると「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍に上がることも。

• 固定資産税・都市計画税の負担
• 草刈り・清掃・害虫駆除などの維持費
• 防犯対策費や遠方管理の交通費

管理費が重なるほど、売却の決断が遅れるほど損失が増えます。

「維持するより早く手放す方が得」なケースも多いのです。

近隣トラブルや行政指導を避けるための対策

放置された空き家は、景観や治安を悪化させ、近隣トラブルの原因になります。

また、「特定空家」として自治体から指導や固定資産税の増額処分を受けることも。

• 倒壊の恐れがあると「特定空家」に指定される
• 行政代執行で解体され、費用を請求される可能性も
• 近隣住民からの苦情・通報が増える

こうした事態を防ぐには、管理代行サービスの利用や早期売却が最善の対策です。

まとめ

再建築不可だからといって、売れないわけではありません。
むしろ、正しい知識と計画があれば「納得価格で早期売却」も実現できます。

• 再建築不可でも需要はある（投資・リノベーション・立地重視）
• 建築基準法43条・接道義務を正しく理解する
• 税制優遇や補助金を上手に活用する
• 専門家（不動産会社・建築士・税理士）と連携して進める

古い家の売却は「情報戦」ともいえます。

正しい知識と準備を整えれば、あなたの不動産にも新しい価値を見出せます。