土地譲渡の税金と手続き完全ガイド｜有償・無償・特例まで解説
土地を手放すとき、「税金はいくらかかるの？」「無償で譲ったら税金はかからないの？」と不安になる方は多いです。実は、土地の譲渡では“有償か無償か”によって課税の仕組みがまったく変わります。
売却した場合には「譲渡所得税」、無償で譲った場合には「贈与税」が発生する可能性があり、知らずに進めると後で高額な税負担が生じることもあるのです。
税金のしくみ｜有償と無償で何が変わる？
土地を譲渡するときに最も注意したいのが「税金のしくみ」です。有償（売る）か無償（あげる）かで課税内容が大きく異なります。税金の種類を正しく理解しないと、「そんなに払うの!?」という事態になりかねません。
ここでは、譲渡に関わる主要な税金をわかりやすく整理していきます。
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の計算構造
土地を売却したときに発生するのが「譲渡所得税」です。さらに、これに連動して「住民税」と「復興特別所得税」も加算されます。
つまり、土地を売った利益に対して3つの税金がかかるのです。
- 譲渡所得税：売却益に対して課税（所得税法第33条）
- 住民税：所得に応じて自治体が課税
- 復興特別所得税：所得税額の2.1％が上乗せ
計算式は「譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」。たとえば、1,500万円で売って取得費が1,000万円、諸費用が100万円の場合、課税対象は400万円となります。この金額に税率をかけて税額が算出されます。
長期譲渡所得・短期譲渡所得の判定と税率
譲渡所得の税率は、土地を所有していた期間で大きく変わります。
5年を境に、「長期譲渡」と「短期譲渡」に分けられるのです。
- 所有期間5年超：長期譲渡所得（税率20.315％）
- 所有期間5年以下：短期譲渡所得（税率39.63％）
- 取得日は登記簿上の取得日を基準に判断
- 売却直前に相続した場合は、前所有者の期間も通算される
たとえば、あと1ヶ月で5年を超える土地を慌てて売ると、税率が約2倍になります。
逆に、少し待つだけで税金が大幅に軽減されるケースもあります。
贈与税の課税関係と基礎控除の考え方
無償で土地を渡す場合、受け取る側には「贈与税」がかかります。贈与税は、「年間110万円」を超える贈与に対して課税される仕組みです。
- 基礎控除：110万円（それ以下なら非課税）
- 相続時精算課税制度を使えば2,500万円まで非課税枠あり
- 評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」を基準に計算
- 贈与契約書を作成し、登記を行うことが必要
たとえば、親が2,000万円相当の土地を子へ譲る場合、そのままでは高額な贈与税がかかります。
しかし、相続時精算課税制度を使えば税負担を軽くできるのです。
相続税との比較（生前贈与と相続の有利不利）
「今のうちに渡すべきか、相続で渡すべきか」――多くの人が悩むポイントです。
生前贈与と相続では、税金の仕組みも支払い時期も異なります。
- 相続：死亡により自動的に財産が移る（相続税）
- 贈与：生前に自らの意思で移す（贈与税）
- 相続税の方が税率が低くなる場合もある
- 早めに贈与することで相続税対策ができるケースも
たとえば、将来相続税が高額になると見込まれる場合は、生前贈与を少しずつ行うことで全体の税負担を抑えられます。
登録免許税・印紙税・不動産取得税の整理
土地の譲渡では、契約書や登記にかかる税金も無視できません。これらは「取引の証明」に対して課される税金です。
- 登録免許税：登記時にかかる税金（評価額の2％など）
- 印紙税：契約書に貼る印紙代（売買金額に応じて変動）
- 不動産取得税：新たに取得した側に課税
- 司法書士・税理士への報酬も合わせて予算に入れる
たとえば、土地を1,000万円で売買する場合、契約書に2万円の印紙税が必要です。意外なところで費用がかかるため、早めの確認が大切です。
無償譲渡（贈与）の実務
最近では「空き家を誰かに使ってほしい」「遠方の土地を手放したい」と考える人が増えています。そんなときに注目されているのが、無償で土地を譲る「無償譲渡（贈与）」です。
ただし、“無料だから簡単”というわけではありません。贈与契約書の作成や登記、税申告など、法律的な手続きが必要になります。
ここでは、無償譲渡の流れと注意点をわかりやすく説明します。
無償譲渡が注目される背景（空き家・過疎化・地域活性）
「無償譲渡」は、今や地方の空き家問題の解決策としても注目されています。背景には人口減少や過疎化があり、土地を活用してもらいたい人が増えているのです。
- 地方で空き家・遊休地が増加している
- 維持管理費や固定資産税の負担を減らしたい所有者が多い
- 自治体が「空き家バンク制度」でマッチングを支援している
- 地域再生や移住促進の一環として無償譲渡が活用されている
たとえば、山口県や長野県などでは「移住者に無償で土地を譲る」制度も始まっています。地域全体で「使われない土地を活かす」動きが加速しているのです。
贈与契約書の作成方法と注意点
無償であっても、土地を譲るなら「贈与契約書」が必要です。口約束だけでは法的に無効になるリスクがあります。
- 贈与契約書には土地の所在地・面積・地番を明記する
- 贈与者・受贈者の署名・押印が必要（実印が望ましい）
- 贈与日は必ず記入し、公証役場での認証も検討
- 課税対象額を超える場合は、税務署への申告を忘れずに
たとえば「口頭であげた」と言っても、後から相手が「聞いていない」と主張すればトラブルになります。書面化しておくことで、贈与の事実を証明できます。
登記の流れと必要書類
贈与契約を結んだあとは、法務局で登記手続きを行います。登記が完了しなければ、名義は変わりません。
- 登記申請書（法務局様式）を作成
- 贈与契約書・登記事項証明書・印鑑証明書を提出
- 登録免許税を納付（通常は評価額の2％）
- 司法書士に依頼する場合は委任状も必要
たとえば、贈与者が高齢で手続きが難しい場合は、司法書士に依頼するとスムーズです。登記完了まで2週間ほどかかることもあります。
贈与税申告のタイミングと手続き
贈与税の申告は、贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日までに行います。これを怠ると延滞税や加算税の対象になることも。
- 申告期限：贈与の翌年2月1日～3月15日
- 必要書類：贈与契約書・登記簿謄本・評価証明書・印鑑証明書
- 電子申告（e-Tax）でも手続き可能
- 税額が高い場合は税理士に依頼するのも安心
たとえば、110万円を超える贈与をして申告を忘れた場合、後から追徴課税を受けるリスクがあります。期限を守ることが大切です。
無償でも発生するコスト（維持費・固定資産税・解体費等）
「タダで土地をもらった」といっても、維持や管理には費用がかかります。無償譲渡を受ける前に、年間コストを試算しておきましょう。
- 固定資産税（毎年1月1日時点の所有者に課税）
- 雑草・廃棄物処理などの管理費用
- 老朽家屋の解体費（数十万～数百万円）
- 災害リスク（倒壊・土砂崩れなど）への対応コスト
たとえば、空き家をタダでもらった人が、解体費200万円に驚いたというケースもあります。事前に維持費を見積もることが重要です。
売買による有償譲渡の実務
土地を「売って」譲る場合、最も一般的なのが「売買契約」です。
売買では、査定から契約、決済、登記まで多くのステップがあります。ここでは、トラブルを避けるための流れとポイントを整理します。
査定から契約までのステップ
まず行うべきは、土地の価格査定です。これを基に売却計画を立て、買主を見つけて契約へと進みます。
- 不動産会社に査定依頼（無料査定も可能）
- 市場相場や公示地価を基準に価格を設定
- 買主候補が現れたら条件交渉を行う
- 契約内容を確認し、重要事項説明を受ける
たとえば、査定価格が高すぎると売れず、低すぎると損をします。不動産会社の比較が成功のカギです。
契約・決済・登記の流れ
契約後は「手付金」「決済」「登記」の順に進みます。この流れを理解していないと、支払いトラブルになることも。
- 売買契約書を作成し、手付金を受け取る
- 決済時に残金を受領し、司法書士が登記を実施
- 引き渡しと同時に所有権が移転
- 登記完了後に契約書・領収書を保存
たとえば、買主がローンを利用する場合、金融機関での決済日を調整する必要があります。司法書士の立会いで安全に進めましょう。
譲渡所得の計算と特別控除の適用
売却益が出た場合には「譲渡所得税」がかかりますが、条件を満たせば特別控除を利用して節税ができます。
- 譲渡所得＝売却額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
- マイホーム特例：最大3,000万円の控除
- 低未利用地特例：最大100万円の控除
- 相続税の取得費加算の特例も利用可能
たとえば、居住していた家を売る場合、3,000万円までは非課税になることもあります。条件を確認すれば大きな節税につながります。
要点まとめ：特例を活用すれば節税が可能。税理士への相談で最適な方法を選びましょう。
境界・法令・権利関係の確認ポイント
土地の譲渡をスムーズに行うには、境界や法的制限を事前に確認しておくことが欠かせません。境界トラブルや法令違反があると、取引そのものが進まないこともあります。
境界確定・測量の基本
境界が曖昧なまま取引すると、後に隣地所有者とトラブルになることがあります。測量と境界確定は必須です。
- 土地家屋調査士に依頼して確定測量を実施
- 隣地所有者立会いのもとで境界確認書を作成
- 確定測量図を契約書に添付すると安心
- 境界杭を設置して物理的に明示
たとえば、「うちの土地はどこまで？」と聞かれて答えられない場合、測量が未実施の可能性があります。
市街化調整区域・地役権などの法的制限
土地の場所によっては、自由に建物を建てられない「法的制限」があります。これを知らずに購入・譲渡すると大きな損失につながることも。
- 市街化調整区域では原則として建築不可
- 地役権が設定されていると他人が通行できる
- 用途地域や建ぺい率・容積率にも注意
- 都市計画法・農地法の制限も確認が必要
たとえば、「安い土地だから」と購入したら、市街化調整区域で家が建てられないこともあります。
古屋や未登記建物の扱い
古い家が建っている土地では、「古屋付き土地」として扱われます。この場合、建物の登記状況に注意が必要です。
- 古屋を解体する場合は滅失登記が必要
- 未登記建物は所有権証明が難しくなる
- 売買契約書には「現況渡し」と明記すると安心
- 解体費用や残置物撤去費も見積もりに含める
たとえば、登記されていない古屋を放置すると、固定資産税の対象になり続けることもあります。